La question de l’opposabilité des clauses de renonciation à recours en matière de bail commercial fait régulièrement l’objet de débats judiciaires. La Cour d’appel de Versailles a rendu une décision notable en la matière le 26 février 2025 (n° 24/04747).
Une locataire d’un local commercial a subit d’importants dégâts des eaux depuis son installation. Le bail commercial qu’elle a signé contient une clause de renonciation à recours rédigée en termes généraux, limitant ainsi ses possibilités d’action contre le bailleur en cas de dommage.
La question se posait de savoir si cette clause pouvait faire obstacle à une action de la locataire contre le bailleur.
La Cour d’appel de Versailles a jugé que la clause de renonciation à recours présentant une portée extrêmement large privait la locataire de tout recours contre le bailleur, ce qui est contraire aux principes fondamentaux du droit des contrats et des obligations (reposant notamment sur une application littérale de l’article 1170 du Code civil).
Elle relève ainsi que la clause :
Ne se limitait pas aux seuls dégâts des eaux affectant les locaux loués ;
Visait tous les dégâts causés aux locaux ainsi qu’aux objets et marchandises qui s’y trouvent et avait ainsi un champ d’application « particulièrement étendu » ;
Couvrait non seulement les dommages causés par l’eau, mais aussi ceux dus à d’autres circonstances non précisées.
S’appliquait à « tout vice ou défaut de la chose louée », sans restriction.
La Cour d’appel a donc jugé que la clause de renonciation à recours devait être réputée non écrite.
Cette décision rappelle qu’une clause de renonciation à recours ne peut avoir pour effet de priver totalement un locataire de son droit d’agir contre le bailleur en cas de vice ou de défaut de la chose louée.
Une rédaction trop large ou imprécise de cette clause peut donc entraîner son inapplication.
Si vous êtes confronté à un contentieux locatif, notre équipe en droit immobilier au sein du cabinet BIGNON LEBRAY est à votre disposition pour défendre vos intérêts. N’hésitez pas à nous contacter !
Pour découvrir les actualités du département Droit immobilier & Gestion immobilière, cliquer ici