Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L’article 1641 du Code civil prévoit que :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
L’article 1648 du Code civil précise que :
« L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »
Le 21 juillet 2023, la Cour de cassation (Pourvois n° 21-15.809, 21-17.789, 21-19.936, 20-10.763) s’est réunie en chambre mixte afin de statuer sur les délais applicables à la garantie des vices cachés.
Les questions qui lui étaient posées étaient les suivantes :
S’agit-il d’un délai de prescription ou de forclusion ?
- Le délai de forclusion est un délai légal ne pouvant être suspendu et à l’issu duquel son titulaire ne peut plus agir.
- Le délai de prescription est un mode d’extinction d’un droit pouvant être suspendu en cas d’action de son titulaire.
Le délai de deux ans est-il encadré par un délai butoir courant à compter de la vente ? Si oui, faut-il faire application du délai de 20 ans de l’article 2232 du Code civil ou du délai de 5 ans de l’article L.110-4 du Code de commerce ?
Mettant un terme au désaccord existant entre les différentes chambres, la Cour de cassation réunie en chambre mixte a tranché en faveur du délai de prescription, enfermé dans le délai de 20 ans.
Ainsi, la garantie des vices cachés peut être actionnée dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, et ne peut plus être invoquée 20 ans après la vente du bien.
Dans son communiqué, la Cour de cassation a précisé que cette solution s’applique à toutes les ventes et même si le bien a été revendu dans les délais ; et quelle que soit la nature du bien.
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