Le 6 février 2025, la Cour de cassation a eu à se prononcer sur un litige relatif à la résiliation d’un bail commercial, rappelant que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge pour tout manquement du preneur.
En l’espèce, une société civile immobilière a conclu avec un commerçant un contrat de bail portant sur un local commercial à usage de restaurant. Le bail ainsi conclu stipulait que, sauf les exceptions prévues par la législation en vigueur, les lieux loués devaient toujours rester ouverts, exploités et achalandés.
La bailleresse, faisant constater la fermeture du restaurant, fait délivrer au locataire un commandement de reprendre l’exploitation du fonds visant la clause résolutoire prévue au bail.
Ce commandement resté vain, la société bailleresse fait donc assigner le preneur en constatation de la résiliation du bail. Le preneur forme, quant à lui, une demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Saisie, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette la demande du preneur, retenant que l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce ne trouve à s’appliquer qu’en cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers ou des charges et que tel n’était pas le cas en l’espèce, le commandement délivré visant uniquement l’obligation de reprendre l’activité.
S’étant pourvu en cassation au visa de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, le preneur soutient que cet article autorise le juge à suspendre la réalisation et les effets d’une clause résolutoire quel que soit le manquement reproché, y compris lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.
La question ainsi posée aux juges de la Cour de cassation consistait donc à déterminer si la suspension des effets d’une clause résolutoire est subordonnée au non-paiement des loyers ou des charges ou si tout manquement contractuel peut justifier de cette dernière.
La Cour de cassation dans un arrêt rendu par sa chambre civile en date du 6 février 2025, n° 23-18.360, au visa de l’article L.145-41 du Code de commerce retient que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire. En se contentant de constater que le commandement délivré au locataire concernait uniquement l’obligation de reprendre l’activité du restaurant et en refusant d’examiner la demande du locataire de ce fait, la cour d’appel a violé l’article L.145-41 précité.
La solution adoptée par la Cour de cassation, bien que n’étant pas nouvelle (cf. Cass. 3ème civ., 15 jan. 1992, n° 90-16.625, Bull. 1992 III n° 15 p.9), apparait tout de même critiquable. En ce qu’elle semble accorder à l’appréciation souveraine du juge une place prépondérante, elle atténue conjointement l’intérêt de l’inclusion d’une clause résolutoire dans le bail mais également la liberté contractuelle accordée aux parties.
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