Dans un arrêt rendu le 27 février 2025, la Cour de cassation réaffirme le principe selon lequel l’indemnité d’occupation due par le preneur a bailleur, après que celui-ci ait exercé le droit d’option est équivalente à la valeur locative et se substitue au loyer rétroactivement à la date d’expiration du bail.
Rappel des faits
Une société bailleresse et une société locataire étaient engagées dans un bail commercial prenant fin le 31 janvier 2014.
La locataire avait sollicité le renouvellement du bail, que le bailleur avait accepté sous réserve de la fixation du prix du bail renouvelé à un montant déplafonné.
En l’absence d’accord entre les parties, le Juge des loyers commerciaux a été saisi, puis la Cour d’appel de Bourges, qui, par arrêt du 1er décembre 2016, a finalement fixé le loyer bail renouvelé en appliquant les règles du plafonnement.
Insatisfait du montant en résultant, le bailleur a exercé le droit d’option le 26 janvier 2017, refusant donc finalement le renouvellement du bail, demandant la fixation d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative, à compter du 1er janvier 2015 et l’exposant à devoir payer au preneur une indemnité d'éviction.
A défaut d’accord sur ces montants, la locataire a assigné son bailleur par acte du 25 juin 2018, afin de voir fixer le montant de l’indemnité d'éviction et celui de l’indemnité d'occupation, qu’elle souhaitait voir fixée au montant du dernier loyer.
Position de la Cour d’appel et réponse de la Cour de cassation
Dans un arrêt du 20 avril 2023, la Cour d’appel de Bourges s’est prononcée sur l’indemnité d’occupation et a jugé que celle-ci devait être fixée à la valeur locative.
Elle a également fixé le point de départ de cette indemnité au 1er janvier 2016, date qui ne se rapportait à aucune échéance particulière, et ce sans explication spécifique de la Cour.
La Cour de cassation a cassé cette décision et rappelé que, dès lors que le bailleur exerce son droit d’option et refuse le renouvellement, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation à compter de l’expiration du bail initial, c’est-à-dire, en l’occurrence, à compter du 1er janvier 2015.
Enseignements de la décision
Il faut retenir de cette décision que :
Lorsque le bailleur exerce le droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer, et ce rétroactivement, à compter de la date d’expiration du bail.
A défaut de stipulation contraire prévue dans le bail, l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative des locaux, fixée conformément à l’article L.145-33 du code de commerce, même si celle-ci est supérieure. L’incidence pour le preneur peut donc être significative et l’opportunité du maintien dans les lieux du locataire, dans l’attente d’être payé de l’indemnité d’éviction doit être analysé selon l’adéquation, ou non, du loyer à la valeur locative.
Face aux enjeux du droit d’option, il est essentiel d’anticiper chaque étape, et notamment, au moment de la rédaction du bail, en y intégrant les modalités éventuelles de fixation du montant de l’indemnité d’occupation.
Notre équipe est donc à votre disposition pour vous accompagner !
Cour de cassation, 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219
Pour découvrir les actualités du département Droit immobilier & Gestion immobilière, cliquer ici