Un bailleur sollicitait la constatation de la résiliation d'un bail commercial sur le fondement de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire : toutes ces demandes reposaient sur le défaut de paiement de loyers et charges du preneur.
Le bailleur invoquait la délivrance de deux commandements de payer successifs, des 13 juillet 2018 et 31 octobre 2018.
Le preneur n'ayant pas régularisé sa situation, le bailleur a assigné ce dernier en acquisition de la clause résolutoire.
Toutefois, les juges du fond ont refusé de faire droit à la demande de résiliation du bail, estimant que le bailleur n’avait pas indiqué la date précise à compter de laquelle la résiliation devait intervenir en application de la clause résolutoire.
En cassation, le bailleur a soutenu que la résiliation de plein droit était acquise depuis le 1er décembre 2018, soit un mois après le second commandement resté infructueux.
La Cour de cassation a toutefois confirmé la décision des juges du fond en rappelant qu'un bail déjà résilié ne peut pas être à nouveau résilié. En effet, conformément à l'article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire produit effet un mois après la délivrance d'un commandement demeuré sans effet.
Or, le premier commandement étant resté infructueux, le bail était donc déjà résilié de plein droit le 13 août 2018. Ainsi, le bailleur ne pouvait solliciter la constatation de la résiliation à une date ultérieure.
Par ailleurs, le bailleur invoquait à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail. La Cour de cassation censure sur ce point les juges du fond pour ne pas avoir recherché si le non-paiement du loyer et des charges constituait, au-delà de l’acquisition de la clause résolutoire, un manquement suffisamment grave justifiant une résiliation judiciaire, dont la date est arrêtée au jour du jugement qui la prononce.
Cet arrêt rappelle la distinction entre les clauses résolutoires et la résiliation judiciaire du bail commercial. La clause résolutoire s’acquiert de plein droit un mois après un commandement infructueux, sans que le juge puisse apprécier la gravité de la faute, sauf délai de paiement accordé en vertu de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
En revanche, la résiliation judiciaire suppose que le juge évalue la gravité du manquement pour en tirer les conséquences et est prononcée, au jour où le juge statue.
(3e civ., 27 février 2025, n° 23-17.898)
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