Le 8 janvier 2025, la Cour de cassation a eu à se prononcer sur le sort de panneaux photovoltaïques installés par des preneurs sur le toit d’une maison à l’issue d’un bail.
L’affaire concernait ici un bail verbal d’habitation conclu en juin 2012 par lequel un couple avait pris possession d’une maison.
Ayant équipé le toit de cette dernière de panneaux photovoltaïques, les preneurs ont assigné en indemnisation à hauteur du coût de l’installation le nouveau propriétaire et bailleur sur le fondement de l’enrichissement injustifié après réception d’un congé aux fins de reprise.
La cour d’appel de Nîmes, saisie du litige, a favorablement accueilli la demande formulée par les preneurs, relevant que le nouveau bailleur tirait profit de l’installation sans en avoir supporté le coût et bénéficiant de la sorte d’un enrichissement injustifié au détriment du couple l’ayant installée.
S’étant pourvu en cassation au visa de l’article 1303-2 du Code civil, le nouveau propriétaire soutenait qu’en se bornant à énoncer qu’il bénéficiait d’un enrichissement injustifié au détriment des preneurs sans rechercher si ces derniers n’avaient pas réalisé les travaux dans leur intérêt propre, la cour d’appel aurait privé sa décision de base légale.
La question ainsi posée aux juges de la Cour de cassation consistait à déterminer si la caractérisation d’un enrichissement injustifié du bailleur supposait de déterminer si les preneurs du bail d’habitation n’étaient pas eux-mêmes motivés par un profit personnel (notamment en bénéficiant d’une électricité à moindre coût).
La première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 8 janvier 2025, n° 23-19.020, casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1303-2 du Code civil, énonçant pour ce faire que la cour d’appel a privé de base légale sa décision en s’abstenant d’examiner si les travaux réalisés par les preneurs n’étaient pas motivés par un profit personnel des preneurs.
Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que l’intérêt personnel est cardinal dans la caractérisation positive ou négative d’un enrichissement injustifié.
En pratique, il conviendra pour le preneur à bail de démontrer qu’une amélioration installée par ses soins n’a pas été motivée par son profit personnel s’il souhaite pouvoir en obtenir une indemnisation en fin de bail.
En toute hypothèse, il eut été habile de traiter ce point à l’avance dans le cadre de la signature d’un contrat de bail écrit, ou lors de l’installation des panneaux solaires en question…
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