La Cour de cassation précise que l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) est recevable à agir en garantie des vices apparents dans le délai d’un an pour les désordres dénoncés, indépendamment du délai d’un mois suivant la prise de possession pour dénoncer ces désordres.
En l’espèce, un acquéreur avait acheté un immeuble en VEFA. La livraison de l’ouvrage ayant été retardée, il avait fait réaliser une expertise avant d'assigner le vendeur afin d'obtenir diverses indemnités, notamment pour les travaux de parachèvement et la reprise de désordres constatés par l'expert.
La cour d’appel avait rejeté ces demandes au motif notamment que les désordres relevés n’avaient pas été mentionnés dans les réserves émises lors de la réception ou dans le délai d’un mois suivant la prise de possession de l’immeuble.
La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que, conformément à l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire demeure responsable des vices apparents tant que l’acquéreur n'a pas réceptionné l'ouvrage ou tant qu’un mois ne s’est pas écoulé après sa prise de possession. En vertu de l'article 1648 du même code, l’acquéreur bénéficie ensuite d’un délai d’un an pour engager une action en garantie.
Il importe donc peu que les désordres aient été dénoncés au-delà du délai d'un mois après la prise de possession : l’action reste recevable si elle est introduite dans l’année suivant la réception ou l’expiration de ce délai. Ce principe a déjà été affirmé par la jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 22 mars 2000, n° 98-20.250 ; Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 14-15.107).
La Haute juridiction réaffirme également que toute clause par laquelle le vendeur tenterait de restreindre sa garantie aux seuls désordres dénoncés dans le mois suivant la livraison est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 15 février 2006, n° 05-15.197).
Conclusion :
L’acquéreur en VEFA dispose d’un délai autonome d’un an pour engager une action en garantie des vices apparents, même si les désordres n’ont été dénoncés qu’après l’expiration du délai d'un mois suivant la prise de possession. Les clauses contractuelles contraires sont privées d’effet.
Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.755
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