La Cour de cassation a rendu, le 27 mars 2025, une décision importante rappelant l’absence de formalisme du droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce. Cet arrêt confirme une jurisprudence constante sur cette question et clarifie les obligations des parties en matière de renouvellement des baux commerciaux.
Pour rappel :
L’article L.145-9 du Code de commerce impose que le congé notifié par le bailleur mentionne les motifs de la rupture ainsi que l’obligation, pour le locataire souhaitant contester cette décision ou demander une indemnité d’éviction, de saisir le tribunal dans un délai de deux ans.
L’article L.145-57 du même Code prévoit que, dans le mois suivant la signification de la décision d’un tribunal sur le montant du loyer d’un bail en renouvellement, les parties doivent établir un nouveau contrat ou, à défaut d’accord, que la décision judiciaire tiendra lieu de bail. Le Bailleur, s’il estime le loyer trio faible, peut exercer le droit d’option, qui lui permet de revenir sur son accord sur le principe du renouvellement, pour finalement délivrer congé. Cette possibilité, s’apparente donc à un congé, mais le texte ne prévoit cependant aucune exigence formelle quant à l’exercice du droit d’option du bailleur.
L’affaire :
Dans cette affaire, un bail commercial concernait des locaux à usage de commerce d’horlogerie, de bijouterie, d’orfèvrerie et d’objets d’art. Le locataire avait sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017. Après la remise d’un premier mémoire visant à faire fixer le loyer de renouvellement, le bailleur a exercé son droit d’option le 12 juin 2018, en notifiant au preneur son refus de renouvellement.
Par acte du 23 septembre 2020, le locataire a contesté la validité de l’exercice du droit d’option, soutenant que le bail ne pouvait qu’être renouvelé. La bailleresse, de son côté, a invoqué la prescription de l’action du locataire, en rappelant que les actions relatives à un bail commercial doivent s’exercer dans un délai de deux ans.
La Cour d’appel a donné raison à la bailleresse, estimant que l’action intentée par le locataire en septembre 2020, pour contester le droit d’option exercé le 12 juin 2018, était tardive et prescrite, car introduite plus de deux ans après la notification du droit d’option.
La Cour de cassation a par ailleurs rappelé que les obligations de forme prévues à l’article L.145-9 du Code de commerce concernent exclusivement le congé donné par le bailleur, et non l’exercice du droit d’option. En conséquence, le droit d’option du bailleur ne revêt aucun formalisme particulier et n’a notamment pas à mentionner le délai de prescription applicable pour le contester.
Par ailleurs, la Cour a confirmé que le droit d’option exercé par le bailleur était suffisamment explicite de par sa nature et qu’il pouvait être valablement mis en œuvre tant que l’action en fixation du loyer du bail renouvelé n’était pas prescrite.
Cette décision s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence bien établie affirmant l’absence d’exigences formelles pour l’exercice du droit d’option du bailleur (3ème civ., 14 mai 1997, n°95-15.157). Elle rappelle ainsi aux parties à un bail commercial l’importance du respect des délais de prescription pour contester une décision prise dans ce cadre.
Cet arrêt constitue un rappel opportun des principes régissant le droit d’option en matière de baux commerciaux. Si vous êtes concerné par une situation similaire ou souhaitez anticiper les conséquences juridiques pour votre bail, nous sommes à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller.N’hésitez pas à nous contacter pour échanger sur votre dossier.
(3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030)
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